Organograma / Serviços

ORGANOGRAMA DETALHADO DOS SERVIÇOS PRESTADOS PELA ADMINISTRADORA
 
 
 
1. SERVIÇOS DE ELABORAÇÃO DE CONTRATOS:
 
contrato de administração;
 
Fique tranqüilo, salvo, restrição específica mencionada no contrato de administração, este e respectiva procuração vigorarão por prazo indeterminado, bastando uma simples correspondência da parte interessada com antecedência mínima de 30 (trinta) dias para torná-los sem efeito.  Tem esse procedimento a finalidade de permitir, caso não mais convenha ao locador nossos serviços, se declarar liberado sem que haja necessidade de justificativas .
 
Ocorrendo a rescisão, igualmente no prazo máximo de 30 (trinta) dias, todos os documentos pertinentes ao imóvel, contidos em pasta própria, serão devolvidos mediante protocolo e sem qualquer custo, ao locador.
 
contrato de locação específico;
 
Jamais um determinado contrato de locação, poderá ser adotado como “Contrato Padrão” para servir de base para todos os demais casos.
 
Com freqüência deparamos com tal situação. Pessoas juridicamente leigas, somente, inserem dados nas lacunas existentes em contratos pré-fabricados, como por exemplo: qualificação das partes, endereço do imóvel locado, valor do aluguel, etc. A primeira vista, nada há de se perceber, que de qualquer forma possa prejudicar o locador, porém, numa leitura minuciosa, fica fácil apontar dezenas de falhas que, certamente, facilitará um inquilino, eventualmente, mal intencionado, delas se utilizar em época oportuna, para pleitear junto ao Poder Judiciário direito que, normalmente, não teria.
 
Para tanto, nossos advogados, especializados na área do Direito Imobiliário, elaboram contrato de locação específico para cada caso, apropriado e atualizado, de acordo com a mais recente legislação em vigor; com cláusulas visando seus interesses, inclusive, consignando ao mesmo, real garantia (imóvel) apresentado pelo fiador.
 
produção antecipada de provas;
 
 
Faz parte do nosso contrato de locação, sem exceção, minucioso memorial descritivo acompanhado de fotografias, tiradas com máquinas idênticas às as indicadas para este tipo de serviço pelo CRECI – SP.,  todas são devidamente datadas e arquivadas. Tem esse procedimento o objetivo único da “produção antecipada de provas” para, se necessário for, serem utilizadas em juízo contra o inquilino, uma vez finda ou rescindida a locação.
 
fichas cadastrais;
 
Exigimos em todas as locações, independentemente dos valores dos aluguéis ou tipo do imóvel, fichas cadastrais e/ou consulta junto à órgãos de defesa do consumidor, tais como: SERASA, SCPC, etc., tanto do inquilino como do fiador. No caso de exigirmos fichas cadastrais, solicitamos a apresentação da documentação original para que possamos comprovar a veracidade da documentação. Esse procedimento tem nos permitido manter um índice mínimo de inadimplência;
 
Em função do extremo rigor que tratamos o assunto, somos freqüentemente elogiados pelos nossos próprios clientes (proprietários de imóveis administrados), que nos comentam serem abordados por alguns “maus profissionais” do mercado imobiliário, que objetivando, exclusivamente, o ganho da comissão de corretagem, insistem, para que eles locadores, retirem o imóvel da esfera de nossa administração. Pois, argumentam que somos inflexíveis nos assuntos que envolvam pretensos inquilinos e fiadores que não apresentam plena condição econômica e financeira para alugar determinado imóvel.
 
fixação do aluguel;
 
Fazemos constantes pesquisas de mercado, junto às imobiliárias da região onde está localizado o imóvel, a fim de trabalharmos sempre com o valor do aluguel atualizado, em função do mercado local.
 
Adotamos uma política de bom relacionamento com os inquilinos, geralmente, conseguimos junto a eles, independentemente dos dispositivos legais, uma convivência pacífica e muito profissional.
 
2. SERVIÇOS DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS:
 
Responsabilidade simultânea dos fiadores, procedimentos;
 
Cobramos mensalmente dos inquilinos os comprovantes dos pagamentos dos encargos devidos, tais como: impostos, taxas, condomínios, etc. Quanto aos aluguéis efetuamos a cobrança pelo sistema de “boletos de cobrança bancária”, que poderão ser quitados sem juros ou multa em qualquer agência bancária até a data de seu respectivo vencimento.
 
Se o inquilino deixar de pagar o aluguel até a data de seu vencimento, ainda, poderá fazê-lo, junto a instituição bancária dentro do prazo máximo de até 15 (quinze) dias posteriores ao vencimento, todavia, acrescidos de multa contratual.
 
Dessa forma, controlamos “on-line”, rigorosamente, os pagamentos realizados e os que estão em atraso, através de “software” específico interligado com o departamento de cobrança do Banco que operamos.
 
Após o quinto dia de atraso no pagamento do aluguel, será desencadeado automaticamente, o seguinte procedimento:
 
Remeteremos o processo para o setor de cobrança do nosso Departamento Jurídico para que seja tentada uma composição amigável. Via fone é feito contato com o inquilino, para lembrá-lo de que está em débito conosco, podendo liquidar o saldo devedor, devidamente acrescido da multa contratual e honorário advocatício dentro do prazo, improrrogável, de 72 (setenta e duas) horas. Simultaneamente, cientificamos o fiador, também via fone, sobre o ocorrido e o alertamos de que não havendo o pagamento no prazo concedido ao inquilino, será exigida em juízo tanto sua responsabilidade quanto sua obrigação solidária com o inquilino inadimplente. A omissão de ambos nos liberará, desde que, devidamente autorizados pelo locador, distribuirmos imediata e cumulativamente, respectivas ações de despejo e execução, contra o inquilino e a ele fiador.
 
3. SERVIÇOS DE PRESTAÇÃO DE CONTAS:
 
relatórios: débito/crédito/saldo;
 
Mensalmente  após o deposito do aluguel, enviaremos ao locador relatório de prestação de contas, via fax ou por e-mail, ou ainda, se preferir pelos correios.
 
Neste relatório de simples conferência, porém, muito detalhado, constará além de outros importantes dados financeiros (débito, crédito e saldo) pormenorizados, o repasse datado para sua conta corrente, e ainda, vencimentos de diversos prazos, e tudo a respeito dos encargos.
 
Versará também esse relatório, sobre todas as ocorrências que incidiram sobre o imóvel no curso do mês, solicitações do inquilino, as providências por nós tomadas, etc...
 
relatório anual para declaração do I.R;
 
No mês de janeiro de cada novo exercício, enviaremos quando solicitado pelo locador o  informe detalhado de rendimentos do exercício anterior, para dele se utilizar na declaração do Imposto de Renda, caso entenda necessário.
 
pessoa  física (recolhimento do I.R.).
 
Nos casos onde o inquilino se tratar de pessoa física, o locador deverá recolher seu próprio imposto, diretamente, através do carnê-leão. Não faremos esse recolhimento, pois, entendemos que esse assunto é de caráter, estritamente, pessoal.
 
4. SERVIÇOS DE FISCALIZAÇÃO:
 
vistorias no imóvel;
 
Sempre que entendermos necessário, nossa INSPETORIA visitará o imóvel locado, para verificar o estado em que o mesmo se encontra, dessa forma, poderemos avaliar o uso, ou seja, a conservação e manutenção despendida pelo inquilino ao imóvel. Esse procedimento é muito importante, pois no futuro, isto é, por ocasião da renovação do contrato de locação, poderemos avaliar com mais critério o quanto será interessante continuar ou não com o mesmo inquilino.
 
Não menos importante é a condição que temos de intervir, prontamente, se em uma dessas visitas for verificada, eventual, avaria, depredação ou desvio de uso e finalidade do imóvel.
 
5. SERVIÇOS DE ASSESSORIA JURÍDICA:
 
obrigações e cobertura jurídica;
 
Faz parte da taxa de administração ora pactuada, a permanente Cobertura Jurídica. É dever do nosso Departamento Jurídico exigir, constantemente, do inquilino o fiel cumprimento das obrigações e deveres pactuados contratualmente, atendo-se, especialmente, à manutenção e conservação do imóvel, cumprimento dos prazos e reajustes anuais contratuais, além do pagamento e manutenção atualizada dos valores dos aluguéis e demais encargos, NOTIFICANDO EXTRA-JUDICIALMENTE, se for o caso.
 
Atuamos a favor do locador com demandas junto ao Poder Judiciário, que integram os serviços ora contratados e que especificamente se referem aos seguintes casos: cobrança de aluguel através de interpelação judicial; notificações judiciais; vistorias e produção antecipada de provas; despejo por falta de pagamento; execução de aluguéis; execução de encargos e despesas de responsabilidade do inquilino e fiador.
 
Nos casos onde houver necessidade de propositura de ação de despejo e/ou de execução, os honorários advocatícios serão suportados pela administradora, até que haja sentença definitiva transitada em julgado a favor do locador e desde que o imóvel esteja sob nossa administração. Entretanto, em quaisquer dos casos, onde haja a necessidade da intervenção do nosso Departamento Jurídico, sem exceções, será sempre de responsabilidade do locador as custas judiciais (aproximadamente dois por cento sobre o valor da causa) e, eventuais, despesas judiciais ou extrajudiciais realizadas, conforme o andamento do processo.
 
Ao final do processo, e somente mediante a publicação da sentença judicial transitada em julgado, e desde que, esta lhe seja favorável, pagará o locador à administradora, o valor correspondente a 100% (cem por cento) do último aluguel vigente, se a ação ganha for a de despejo, e/ou 20% (vinte por cento) sobre o valor executado, se a ação ganha for a de execução.
 
Fica desde já, convencionado entre as partes que ocorrendo por parte do locador desistência da ação judicial, ou ainda, exigido seu substabelecimento para outro profissional, será devido por ele locador a título de cláusula penal, os percentuais acima mencionados, ou seja, 100% (cem por cento) do último aluguel vigente, se a ação proposta for a de despejo, e 20% (vinte por cento) sobre o valor do crédito de sua titularidade, independentemente da resolução do processo.
 
honorários nos casos de acordos judiciais ou extrajudiciais;
 
Excetuando-se as custas judiciais, serão praticados os mesmos honorários acima mencionados, caso haja acordo judicial ou extrajudicial entre o inquilino e o Departamento Jurídico da Administradora ou após nossa intervenção, acordo entre inquilino e o próprio locador, ainda que o inquilino constrangido com nossa atuação execute o pagamento do débito em aberto diretamente a ele locador, tudo a título de honorários advocatícios.
 
Faremos reuniões, tantas quanto necessárias com o inquilino e fiador, a fim de evitarmos uma demanda judicial, emitiremos carta cobrança e notificações extrajudiciais, com intuito de preservarmos os direitos do locador. Somente acionaremos o Poder Judiciário após entendermos como esgotadas todas as tentativas amigáveis para a solução da questão e devidamente autorizados pelo locador.
 
6. SERVIÇOS DE ADVOCACIA ESPECIALIZADA:
 
honorários;
 
Nos demais casos e demais áreas do Direito, onde haja a necessidade da interferência de um advogado, o locador gozará de grandes descontos, e a consulta será de cortesia.
 
7. SERVIÇO DE BOLSA DE OFERTAS:
 
locações novas, imóveis vagos;
 
Uma vez nos confiada à administração do imóvel, promoveremos sua locação imediatamente, através de faixas, cartazes, comunicados para as imobiliárias, internet, etc...
 
Será conveniente se informar conosco sobre as vantagens de ter o imóvel anunciado, mensalmente, nos periódicos da região e sobre as vantagens da colocação de nossas faixas, placas e outros no imóvel vago.
 
 Para evitarmos a depreciação do imóvel, não permitiremos a colocação de placas de outras empresas se não a nossa, salvo, se, expressamente, recebermos orientação contrária do locador.
 
especialização;
 
Mantemos em nosso escritório, diariamente atualizada a relação dos imóveis vagos disponíveis para locação com informações sobre suas características, valor, fotos e demais detalhes.
 
As chaves que ficarão sob nossa guarda, serão cedidas aos corretores mediante consignação de documento de identidade e ficha de Visita ao Imóvel devidamente preenchida e assinada constando os dados pessoais do pretendente. Através de um controle de retirada de chaves conseguimos avaliar, freqüentemente, se o imóvel está tendo procura ou não. Procuramos conversar com os pretendentes que retiraram as chaves, para sentir se há algo errado com o imóvel, como por exemplo: se o preço do aluguel pedido está elevado (fora de mercado) ou se há algum detalhe no imóvel que desagrada os pretensos interessados. Esse procedimento tem trazido excelentes resultados, pois, juntos poderemos avaliar melhor a situação e se for o caso, tomarmos outras providências.
 
Atuamos no mercado imobiliário especialmente no segmento de locação e administração de imóveis. Atuamos também, de uma forma menos agressiva na  venda e permutas.
 
 
taxa de administração;
 
Fixamos nossos honorários em 10% (dez por cento) (TAXA AUTORIZADA PELO CRECI), incidentes sobre os valores dos aluguéis recebidos.
 
Contudo, fica desde já, convencionado entre as partes que estando o imóvel ALUGADO, a aplicação do referido percentual será sempre livre de quaisquer descontos ou quaisquer outras despesas pertinentes, tais como: Transferências Bancárias, Serviço Fotográfico, Correios, Cópias,  etc.
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